“집은 쉼터이자 미래를 준비하는 터전이지만, 이제는 불안의 상징이 되어가고 있습니다.”
최근 몇 년간 전세 사기와 깡통전세 피해가 잇따르며, 서민과 청년층이 가장 큰 타격을 받고 있습니다. 전세 제도의 근본적인 문제와 함께, 정부·지자체의 대응 부족이 피해를 키우고 있다는 비판도 커지고 있습니다. 이 글에서는 전세 사기·깡통전세의 원인과 문제점, 피해자 보호 및 예방책, 주거 안정 방안을 살펴봅니다.
1) 전세 사기·깡통전세의 실태와 원인
“전세 제도의 구조적 허점이 사기를 키우고 있다.”
● 전세 제도의 허점
한국의 전세 제도는 세입자가 거액의 보증금을 집주인에게 맡기고, 일정 기간 무이자 ‘대출’을 제공하는 형태입니다. 그러나 집값이 하락하거나 집주인이 대출을 과다하게 끌어다 쓰면, 세입자의 보증금이 회수 불가능한 상황에 빠집니다. 이를 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
● 사기 수법의 고도화
일부 악성 임대인은 시세보다 높은 전세금을 책정하거나, 명의 신탁과 위장전입을 활용해 여러 명에게 중복으로 전세 계약을 체결합니다. 세입자 입장에서는 등기부등본 확인만으로는 숨겨진 위험을 파악하기 어렵습니다.
● 청년·신혼부부 피해 집중
사회 초년생이나 신혼부부는 정보 접근성이 낮고, 보증금 마련도 대출에 의존하는 경우가 많습니다. 그만큼 전세 사기와 깡통전세의 주요 피해자가 되고 있습니다.
요약: “전세 구조 자체가 사기를 부추기고, 청년층이 가장 큰 피해자가 되고 있다.”
2) 피해자 보호 및 예방 대책
“사후 구제만으로는 늦다, 선제적 차단이 필요하다.”
● 보증보험 가입 의무화 확대
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증보험 가입을 의무화하면, 보증금 반환 위험을 줄일 수 있습니다. 다만 일부 임대인은 보증보험 가입을 꺼려 계약 자체를 거부하기도 해, 강제력을 높이는 제도 개선이 필요합니다.
● 임대차 정보 공개 강화
임대인의 세금 체납, 근저당권 현황, 선순위 보증금 등 위험 요소를 세입자가 계약 전 쉽게 확인할 수 있도록 ‘임대차 정보 공개 플랫폼’을 확대해야 합니다. 현재 정부가 구축 중인 시스템은 정보의 실시간성·정확성이 부족하다는 지적이 있습니다.
● 피해자 지원 확대
피해자에 대한 긴급 주거 지원, 대출 상환 유예, 이주비 대출 지원 등이 필요합니다. 또한, 범죄 임대인에 대한 강력한 처벌과 부당이득 환수 장치가 마련되어야 합니다.
요약: “보증보험·정보 공개·피해 구제, 3박자가 맞아야 피해를 줄일 수 있다.”
3) 근본적인 주거 안정 방안
“전세 중심에서 월세·공공임대 중심으로 구조 전환이 필요하다.”
● 공공임대주택 확대
전세 제도의 위험을 줄이려면 안정적인 공공임대주택 공급이 필수적입니다. 청년·신혼부부·저소득층을 위한 장기 공공임대주택을 대폭 늘려야 전세 수요를 완화할 수 있습니다.
● 주거급여와 임대료 지원 강화
현행 주거급여 제도는 소득 기준이 지나치게 엄격하고 지원금액도 현실에 맞지 않습니다. 월세 지원 및 임대료 상한제를 함께 도입하면, 세입자의 부담을 낮출 수 있습니다.
● 전세제도의 점진적 축소
전세 제도를 완전히 없애기는 어렵지만, 월세 전환을 유도하면서 보증금 규모를 낮추고 금융권의 저리 보증상품을 확대하는 방식으로 위험을 줄일 수 있습니다.
요약: “공공임대 확대와 월세 중심 전환이 주거 불안을 근본적으로 해결한다.”
※ 전세 사기·깡통전세 문제는 단순한 범죄를 넘어 주거 제도의 구조적 결함에서 비롯됩니다.
피해자 보호를 넘어 제도의 근본적 개혁과 공공임대 강화, 임대차 정보의 투명화가 필요합니다.
집은 투기의 대상이 아니라 모두가 안심할 수 있는 삶의 기반이어야 합니다.